Планирование земельного участка для частного дома: планировка загородных построек

46237 мин

поделиться:

Если вы решились на приобретение земельного надела под строительство дачи или жилого помещения, то будьте готовы к некоторым трудностям, с которыми вы столкнетесь во время возведения жилого помещения. Вам необходимо провести подготовительные работы, соблюсти все требования противопожарных и санитарных норм, создать планировку загородного участка частного дома. Давайте вместе разбираться в тонкостях процесса.

Порядок работы

Ваша мечта сбылась и вы стали счастливым обладателем земельной собственности. Многие люди совершают большую ошибку, которая приводит к незапланированным расходам. Совершенно не обдумав, они берут кредит в финансовой организации, закупают стройматериалы, пригоняют спецтехнику и приглашают строительную бригаду.

Необдуманность программы действий приводит к неразберихе в самом процессе. Вы начинаете метаться, не знаете где и как расположить сарай для оборудования, теплицу, душевую кабину, гараж под автомобиль, бассейн, беседку для отдыха, зону под барбекю и т.д. При этом совершенно забываете про размещение плодовых деревьев и кустарников, клумб и других немаловажных для семьи вещей. По итогу вы не только останетесь недовольным строительством, но и в финансовом плане не уложитесь в смету и вам придется еще занимать деньги у банка.

Итак, мы рекомендуем вам следовать не эстетическому закону (это важный вопрос, но второстепенный), а удобству расположения и максимальному комфорту. Для достижения этого необходимо сделать проект земельного участка, в котором будут заключены объективная оценка и характеристики застраиваемой площади.

Выберете надежную компанию в этой сфере деятельности, которая произведет исследования данной местности и поможет правильному размещению всех объектов.

Специалисты дадут заключение исходя из:

1. Рельефа местности, ведь он может быть ровным, наклонным, холмистым, с оврагами, протекающими ручьями и т. д. Эти характеристики напрямую влияют на постройку фундамента, проведение коммуникаций и создание ландшафта местности.
2. Формы и размеры. Не всем достаётся надел идеальной геометрии. Территория может иметь зону, похожую на треугольник, вытянутый и узкий прямоугольник, закругленный, угловой и т.д.
3. Типа почвы. В Российской Федерации чернозем встречается на ограниченной территории. В большинстве случаев поверхности имеют суглинистую, глинистую, песчаную, гумусную, легкую и тяжелую структуру. В таких случаях уместно завозить на стройку плодородный грунт.
4. Глубины грунтовых вод. Если они поверхностные, то при планировке стоит учитывать возведение дренажной системы.
5. Направления ветра. От этого зависит урожайность плодовых деревьев.
6. Климатической зоны.

Как правильно сделать грамотную планировку земельного участка

При решении данной задачи используются несколько стилей, но самыми распространенными считаются:

• Регулярный или геометрический. Классическая методика, которая распространена для наделов с ровным рельефом поверхности и квадратной формой. Композиция построек, дорожек, грядок, посадок деревьев и кустарников прямолинейна с ровными и четкими гранями.
• Ландшафтный дает волю воображения дизайнера, так как предполагает свободное размещение всех элементов, в том числе растений. При этом совершенно исключается прямолинейность, четкое разграничение и симметричность. Отличается извилистостью дорожек, выполненных из природных материалов, искусственными водоемами неправильных очертаний и клумбами разнообразных форм.
• Смешанный стиль распространен у владельцев дач, где земельный надел состоит из несколько соток. На ограниченной местности приходится размещать зеленые насаждения в хаотическом порядке или близком к двум предыдущим методикам.

Как правильно спланировать участок по зонам

После выбора варианта стилистики ландшафта уделите внимание зонированию, ведь от этого будет зависеть ваш комфорт.

Место под строительство дома

Как правило, для возведения жилого объекта отводится порядка 10-11 процентов от всей территории. Предпочтение местоположения здания зависит от рельефа и размеров надела. Также мы советуем учитывать стороны света, желательно, чтобы окна располагались с восточной или западной стороны. При правильной геометрической форме и ровной местности возведение коттеджа можно осуществить исходя из эстетических соображений, а при наклонной плоскости – на самой высокой точке. Таким образом вы избежите подтопления и разрушения фундамента, гаража под домом и подвального помещения.

Зона для отдыха

В этом вопросе нужно учитывать мнение всех членов семьи, так как у каждого могут быть свои предпочтения. В любом случае постарайтесь беседку, бассейн, детскую площадку, летнюю кухню, теннисный корт, место для шашлыка и т.д. разместить за домом вдали от посторонних глаз.

Вспомогательные постройки

К ним относятся сараи для спецоборудования, парковка для автотранспорта, баня. Что касается парилки, то ее желательно расположить в удаленном месте, защищенном декоративными посадками. Гараж стоит построить недалеко от подъездных путей, но в целях безопасности, подальше от игровой детской зоны. Все сараи (тем более для разведения животных и птиц) расположите вдоль забора и скрыть плодовыми кустарниками.

Место для разбивки огорода

Урожай в большем количестве и лучшего качества вы соберете в том случае, если подготовите территорию с южной стороны, где на них не будет падать тень с хозяйственных построек и зеленых насаждений. Там же вы можете поставить теплицу, которая даст свои плоды в кратчайшее время.

Нужна наша консультация?

Если при работе с сайтом или в процессе выбора проекта у вас возникли вопросы, обратитесь за помощью к нам

Создание зоны для отдыха

Несомненно, это должно быть место, расположенное в саду, где деревья скроют вас от солнечных лучей. Там прекрасно расположатся беседка для приема гостей, качели, подвесной гамак и мангал для жарки мяса и овощей. Позаботьтесь о том, чтобы вас не было видно со стороны проезжей части.

Коттедж в «Березка all seasons»

Белладжио

Этажи

2 этажа

Площадь

281,56 м²

Комнат

5

с участком от 7,15 соток

от ₽

Доступно 18 участков

подробнее

Коттедж в «Лесково»

Никитинский

Этажи

2 этажа

Площадь

155,16 м²

Комнат

4

с участком от 6 соток

от ₽

Доступно 18 участков

подробнее

Коттедж в «Березка all seasons»

Марбея

Этажи

2 этажа

Площадь

204,64 м²

Комнат

6

с участком от 7,15 соток

от ₽

Доступно 18 участков

подробнее

Составление план-схемы распланировки участка дома

После того как вы определились с характеристиками грунта и предварительно спроектировали зональность, то стоит все это расписать на бумаге, чтобы наглядно учесть все нюансы проекта. Лучшим вариантом для вас станет обращение в специализированную компанию, как пример, в «Авирон девелопмент». Специалисты за минимальную стоимость помогут вам составить схему планировки и избежать многих ошибок.

Если вы решились на самостоятельное действие, то воспользуйтесь нашими советами:

1. Возьмите картон, составьте из него размер вашего участка, учитывая приблизительный масштаб.
2. Из цветной бумаги вырежьте все предполагаемые объекты. Можно использовать пластилин, так как он дает объемное изображение.
3. На основе перемещайте их в таком порядке, в каком вы хотите их видеть.
4. Не забудьте расположить забор, хозяйственные постройки, схемы коммуникаций и линию электропередачи.
5. Возьмите фонарик и направьте свет с различных направлений. Так вы сможете определиться, куда попадает тень от разных помещений и растений во время солнечного стояния.

Характеристики, необходимые при проектировании земельного участка с жилым домом

Так как наша страна расположена в разных климатических условиях, то перед началом строительства следует учитывать некоторые важные моменты:

• Ровность или искривленность рельефа местности.
• Форма, начиная от традиционной геометрии и заканчивая буквой «Г».
• Вид грунта. На территории Российской федерации преобладают разнообразные почвы: чернозем, краснозем, песчаники, суглинки и т.д.
• Уровень грунтовых вод, что очень важно для создания дренажной системы.
• Зона ветров и расположение относительно сторон света.

Как соблюсти все правила

Соблюдение нормативов является важным аспектом. После создания проекта и проведения всех требуемых для строительства расчетов необходимо согласование и утверждение проектной документации.

Для этого требуется положительная оценка архитектурно-строительных, противопожарных и санитарных служб. При этом рекомендуем вам наладить отношения с соседями, посоветоваться с ними по поводу ваших будущих строений. Ведь при нарушении их прав вы рискуете получить «врага прям у вас под боком».

Что рекомендуют специалисты при планировке построек на приусадебном участке

Профессионалы своего дела дают ценные советы по поводу проектирования:

1. Располагайте коттедж рядом с дорогой.
   В таком случае вы сможете уберечь все, что находится на заднем дворе от посторонних взглядов.
2. На уклонной территории строительство лучше производить на самой высшей точке. Этим самым вы избежите подтопления основного объекта во время паводка.
3. Чтобы корни деревьев со временем не повредили фундамент, не следует насаждения высаживать вплотную к постройке.
4. Высокорослые растения размещаются с учетом сильной от них тени.
5. Требуется тщательное соблюдение нормативных положений. Более подробно о них можно узнать в архитектурном отделе.

Примеры проектирования земельного участка с жилым домом

Это очень творческий процесс и ограничить вас может только ваша фантазия и финансовые возможности. Рассмотрим несколько вариантов с фото.

Классические 15 соток

Такая территория позволяет не ограничивать себя в стиле оформления. Стандартное жилище займет не более 5-10 процентов площади. Оставшееся сотки можно обустроить на свой вкус, при этом выбрав любой стиль.

Совершенно спокойно вы найдете место для парковки, гаража, хозпостроек, зоны отдыха, грядок, цветника, сада и т.д. При этом простор позволяет не экономить лишние метры. В таком хозяйстве проблематично будет разместить теннисный корт и пруд.

Участок в 600 м2

Маленькое пространство поставит вас перед выбором: большой дом и постройки или сад и природа. При планировании придется поломать голову, как сэкономить недостающие метры и чем пожертвовать. Даже парковочное место на две машины значительно сократит возможности для зоны отдыха.

Площадь в 10 соток

Такой вариант наиболее распространен в пригородных поселках. Достаточно экономно, но позволяет размещение все зоны и объекты, необходимые для семьи из 3-5 человек. При желании можно и обустроить грядки для сельхозкультур и сад, обеспечивающий фруктами всех домочадцев. Конечно, для изысков места не хватит, хотя все зависит от вашего желания и фантазии.

Таунхаус в «Березка all seasons»

Таунхаус на Поленова 6

Этажи

2 этажа

Площадь

109,87 м²

Комнат

3

с участком от 2. 7 соток

от 6 750 000 ₽

Доступно 18 участков

подробнее

в «Летний берег»

Клевер

Этажи

1 этаж

Площадь

113.52 м²

Комнат

3

с участком от соток

от ₽

Доступно 18 участков

подробнее

Таунхаус в «Березка all seasons»

Таунхаус на Поленова 2

Этажи

2 этажа

Площадь

109,87 м²

Комнат

3

с участком от 3,81 соток

от 6 664 852 ₽

Доступно 18 участков

подробнее

2000 м2

Для того чтобы сделать эту землю уютной и минимизировать затраты на поддержание порядка, вам придется серьезно заняться данной территорией. Зато здесь можно воплотить самые смелые идеи от большого водоема до вертолетной площадки.

Этапы правильной планировки земельных участков загородных домов

Для того чтобы избежать максимального количества ошибок, требуется со всей возможной серьезностью и рассудительностью подойти к решению этой задачи. Рассмотрим, из каких шагов будет состоять ваши действия.

Оцениваем земельный надел

Рельеф поверхности и характеристики нижних слоев накладывают большие ограничения на все строительные действия. Поэтому к геологическим исследованиям и изучению истории паводков и уровня грунтовых вод нужно подойти со всей серьезностью. В этом деле вам помогут специалисты, например, из компании «Авирон девелопмент». Они, изучив ваши реалии, дадут рекомендации, позволяющие избежать дорогостоящих просчетов.

Выбираем стиль застройки

Это зависит от вас и ваших близких. Определитесь, в какой среде вам будет наиболее комфортно. Нужен ли вам огород, насколько часто к вам будут приезжать гости, какие особые пожелания существуют у домочадцев. После выяснения всех предпочтений необходимо приступить к совмещению желаний и имеющихся возможностей. Это наиболее творческий этап. Но не стоит забывать о существующих нормативных ограничениях и цене каждой прихоти.

Организуем зональность

Для комфортного проживания абсолютно необходимо грамотно подойти к размещению объектов. Вам должно быть удобно парковать машину, обрабатывать огород и отдыхать. Приватная зона позволит спокойно загорать, принимать душ, ходить босиком по траве. Помещения, для выращивания птицы и животных необходимо максимально удалить.

Составляем план-схему

Если у вас нет возможности сделать все на компьютере, то самым простым выходом является создание масштабированной модели. Для этого возьмите линейку, карандаш, картон и цветную бумагу. Вырезая пропорциональные объекты, вы наглядно сможете разместить все. При этом каждый сантиметр на плане точно покажет вам, где должен находиться то или иное сооружение.

Как расположить постройки хозяйственного назначения

В планировке таких строений главным является функциональность. Обязательно необходимо продумать транспортные пути, возможность энергетического и водоснабжения, перспективы дальнейшего развития. Вы должны совместить план с особенностью природных условий региона, так как вам придется пользоваться объектами круглый год.

Выбираем место для огорода и садовых насаждений

Пучок петрушки и свежие помидорчики – очень приятное дополнение. Но все требует времени и труда. Поэтому, создавая грядки продумайте, как вы будете их поливать, насколько удобной будет к ним подход в дождливую погоду и возможно ли применение специальной техники. Размещение культур также требует соблюдение своих правил.

Что делать, если вам достался нестандартный участок

Проблемный рельеф при желании можно очень эффектно «обыграть». При определенных затратах возможно получить значительные преимущества.

Вытянутая местность

Не самый удобный и интересный вариант, зато позволяет просто зонировать пространство по сферам интересов. Соответственно, жилье легко отделяется зоной отдыха от огорода и помещений для содержания домашних животных.

Коттедж в «Лесково»

Артемьевский

Этажи

2 этажа

Площадь

144,97 м²

Комнат

4

с участком от 6 соток

от ₽

Доступно 18 участков

подробнее

Таунхаус в «Березка all seasons»

Таунхаус

Этажи

2 этажа

Площадь

109,87 м²

Комнат

3

с участком от 2,17 соток

от 6 447 355 ₽

Доступно 18 участков

подробнее

Квартира в «Резиденция»

Таунхаус №19, 262 м2

Этажи

4 этажа

Площадь

262 м²

Комнат

4

с участком от 1 соток

от 18 000 000 ₽

Доступно 18 участков

подробнее

Треугольный надел

У этой фигуры существует одно большое преимущество. На общую площадь выходит огромное линейное пространство. Обычно не возникает проблем с подъездом и размещением автомобилей. Но задний двор всегда можно обустроить по своему вкусу.

Косогор

Главной проблемой такой местности являются особые требования к строительству капитальных зданий. Вполне возможны проблемы с передвижением в зимний период (обледенение поверхностей и снег). Если нижняя часть не подвергается затоплению, то, вероятно, подмывание от стекающих осадков. Но нестандартность позволяет создать особый ландшафт, что невозможно сделать на плоскости.

Рельеф «конем»

При плотной застройке периодически возникают совершенно экзотические формы земли, такие как «Г», «З» и «Т» образные. Придется приложить немало усилий и фантазии для благоустройства, но и это вполне реально сделать.

Фото примеров

Какой будет схема и правила планировка участка земли с загородным домом зависит от существующих законодательных нормативов и ваших пожеланий и материальных возможностей. Мы желаем вам совместить все это и построить уютное гнездышко вашей мечты!

Основные этапы строительства частного дома: последовательность и порядок работ, пошаговая инструкция постройки жильяИз какого материала лучше всего построить дом: как выбрать самый долговечный стройматериал для частного и загородного жильяКак сделать проект дома самостоятельно: как правильно составить и начертить план жилья своими руками

E-mail

Согласен на обработку персональных данных

Планировка двора частного дома | Красивый Дом и Сад

Прошли те времена, когда каждый сантиметр пространства участка загородного дома отводился под грядки. Строя или приобретая частный дом сегодня, люди настроены не только на выращивание овощей и ягод, но и на летний отдых всей семьей, приятного времяпровождения с друзьями.

Чтобы правильно организовать пространство внутреннего двора, чтобы все вокруг было компактно, красиво и функционально нужно составить план участка, с учетом потребностей вашей семьи и желаниями.

Перед тем, как начать составлять план участка или двора, определитесь каким должен быть результат и постарайтесь, хотя бы мысленно ответить на вопросы:

• как вы понимаете «красивый двор»?
• каким вы хотите видеть свой двор?
• хотите ли вы поражать соседей и гостей необычным оформления двора или главное для вас — практичность и удобство?
• какой образ жизни вы ведете?
• есть ли у вас дети и домашние питомцы?
• как часто вы принимаете гостей на шашлыки и проводите летние вечера около барбекю, бывают ли вечерние посиделки на свежем воздухе?

От ответов на эти вопросы зависит что конкретно будет располагаться на вашем дворе.

Обычно устройство двора задумывается на этапе планирования основного строения при получении участка или при покупке готового дома. Каждый держит в голове, что ему хотелось бы иметь на приусадебном участке:

• детскую площадку,
• гараж,
• водоем,
• баню,
• зону отдыха с барбекю и т.п.

Чтобы воплотить в жизнь желаемый уютный дворик, важно грамотно распланировать имеющееся в наличии пространство, особенно если его совсем мало. К примеру, планировка двора частного дома может включать вместо гаража навес для машины, который при необходимости может служить беседкой, а территорию для барбекю можно органично объединить с баней.

Если в собственность достался дом с взрослым садом, отличным решением для зоны отдыха станет гамак, который можно разместить прямо на деревьях.

Визуально расширить территорию дворика помогут искривленные садовые дорожки.

При небольшом пространстве заднего двора стоит избегать высоких непроницаемых заборов, которые создают эффект коробки, которую вот-вот накроют крышкой. Если все-таки достался небольшой участок или задний двор, огражденный двухметровым глухим забором, спасти ситуацию можно устройством оригинального освещения или возведением небольшого постамента для зоны отдыха, который немного скостит высоту забора.

Проекты дворов частных домов можно разработать самостоятельно или заказать у профессионального дизайнера, если позволяют средства. Кажется, вы досконально изучили весь материал по ландшафтному дизайну, который доступен, и готовы самостоятельно спланировать свой двор и нарисовать схему. Зачем обращаться к профессионалу? Во-первых, дизайнер всегда способен предложить нечто новое, применительно к конкретно вашему двору. Часто после того, как с пространством поработал дизайнер, слышаться возгласы: «А я и не думал, что здесь можно сделать такое»! Во-вторых, опытный мастер с учетом личного опыта укажет на возможные ошибки и недочеты вашего проекта и поможет их исправить с минимальным уклонением от первоначального варианта, а также выбрать качественные строительные материалы. В-третьих – подбор растений для дворика. Как правило, профессиональный дизайнеры учитывают характер почвы и выбирают те растения, которые хорошо приживутся на конкретном участке и создают удобную планировку, даже самого маленького частного двора.

Комплексные планы, зонирование и ограничения собственности

Чтобы предотвратить бессистемное освоение земель, землепользование ограничивается государственными и частными органами управления землепользованием. и государственной собственностью на землю. Например, парки и лесные заповедники находятся под защитой государства.

Федеральное правительство практически не имеет законов, регулирующих землепользование. Большая часть контроля за землепользованием находится в ведении штатов, но их принятие и обеспечение выполнения делегированы местным органам власти. Таким образом, контроль за землепользованием широко варьируется в зависимости от местности.

Контроль за землепользованием состоит из правительственных постановлений, кодексов и разрешений, которые ограничивают частное использование земли и природных ресурсов в соответствии с государственной политикой. Существует несколько типов правил землепользования, включая правила подразделения, зонирование, строительные нормы и правила, жилищные кодексы, системы разрешений на криволинейную вырубку, законы о сохранении исторического наследия и законы о вырубке деревьев.

Основным органом управления общественным землепользованием является зонирование , когда однотипная недвижимость, например, жилая или коммерческая, предназначена для определенных географических зон. Первичный частный контроль за землепользованием — дело ограничения , ограничивающие то, что может быть сделано на собственности владельцем. Основная цель контроля за землепользованием — ограничить плотность населения, шум, загрязнение и сохранить эстетику района.

Поскольку закон о землепользовании со временем меняется, такие изменения могут стать чрезмерным бременем для некоторых владельцев собственности, поэтому закон часто допускает передачу определенных положений, позволяя земле, которая изначально соответствовала закону, продолжать свое существование без модификаций, которые потребовались бы для соответствия к новым изменениям в законе. Следовательно, собственность может быть классифицирована как: законная и соответствующая, законная и несоответствующая и незаконная. Легальный и соответствующий означает, что объект соответствует всем текущим требованиям землепользования, а юридический и несоответствующий означает, что он был законным в соответствии с предыдущим законом о землепользовании, но продолжает оставаться законным только в соответствии с устаревшими положениями.

Законность контроля за землепользованием

Преамбула Конституции США позволяет принимать законы для общего благосостояния, но поправка 14 ^th запрещает штатам лишать людей собственности или вмешиваться в ее использование без надлежащей правовой процедуры. закона. Конституция Соединенных Штатов делегирует полномочия полиции штатам, позволяя им издавать постановления для защиты общественного здоровья, безопасности и благосостояния. Однако, поскольку контроль за землепользованием зависит от плотности населения, сочетания архитектурных сооружений и типографии земли, штаты делегируют большую часть своих полномочий по регулированию землепользования муниципалитетам, которые принимают постановления, соответствующие закону штата. Правительство штата и федеральное правительство регулируют землепользование с помощью более широкого законодательства, такого как законы об охране окружающей среды, управление прибрежными районами или живописные сервитуты.

Поправка 5 ^th к Конституции США также содержит пункт о изъятии , в котором говорится, что частная собственность не может быть изъята для общественного пользования без справедливой компенсации. Следовательно, если собственность осуждена, потому что правительство хочет использовать выдающееся доменное имя , то владелец должен получить компенсацию. Точно так же землевладелец может подать иск об обратном осуждении , требуя компенсации за обесценение его земли из-за публичного изъятия прилегающих земель. Например, крупная автомагистраль, построенная рядом с жилыми домами, вероятно, обесценит эти объекты.

Сумма компенсации обычно определяется путем переговоров между собственником имущества и правительством, или же собственник может обратиться в суд с правительством, и пусть суд примет решение. Часто справедливая компенсация определяется по методу «до и после» , когда стоимость имущества после освоения прилегающего земельного участка сравнивается со стоимостью имущества до изъятия.

Аналогичным образом, контроль за землепользованием не может ограничивать владельцев собственности в использовании своей собственности или в том, что они хотят с ней делать, если это не оправдано полномочиями полиции. Например, зонирование состоит из местных законов, которые регулируют использование частной недвижимости для содействия упорядоченному развитию и обеспечения различной плотности населения в разных районах и для защиты природных ресурсов.

Правила зонирования не могут быть необоснованными, произвольными или деструктивными. Постановления о зонировании также не должны нарушать конституцию штата или другие применимые положения законодательства штата. Как правило, постановления о зонировании:

• должны выполняться разумным образом
• быть четкими и конкретными
• быть недискриминационными
• применяться ко всей собственности аналогичным образом
• способствовать общественному здравоохранению, безопасности или общему благосостоянию в рамках государственной сила полиции

Комплексный план

Прежде чем можно будет наметить детали контроля за землепользованием, должен быть разработан комплексный план (он же генеральный план ), который будет удовлетворять цели и предотвращать конфликты в будущем развитии, предоставляя план для устойчивого роста, уравновешивая социальные, экономические, экологические и эстетические потребности.

Контроль за землепользованием определяет количество и местонахождение участков для проживания, бизнеса, сельского хозяйства, промышленности, коммунальных служб, общественных объектов, парков и мест отдыха, транспортных средств и транспортных средств, а также выделение пойм и потенциальных опасностей. Основное внимание уделяется жилью, как текущим, так и будущим потребностям, при этом предотвращая или восстанавливая приходящие в упадок районы. Также должна быть обеспечена транспортная инфраструктура: автомобильные дороги, общественный транспорт, парковки, возможно, пешеходные и велосипедные дорожки. Для защиты здоровья и окружающей среды должен быть комплексный план коммунальных услуг, включая источники воды, канализацию, ливневую канализацию, управление наводнениями, очистку и утилизацию отходов.

Комплексный план также будет учитывать средства сохранения ресурсов, таких как энергия. Например, эффективность транспорта будет зависеть от решений, касающихся расположения светофоров, времени сигналов, двустороннего или одностороннего движения и направлений одностороннего движения.

Зонирование

Если комплексный план представляет собой общий план, то зонирование представляет собой детали, местные законы, принятые в соответствии с комплексным планом, обычно определяющие определенные районы для определенных типов структур или видов деятельности, таких как жилые дома и предприятия.

Постановление о зонировании в целом определяет:

• цель постановления
• классификацию зонирования разрешенного использования различных участков земли
• ограничения, такие как отступы и пределы высоты разрешение несоответствующего использования
• порядок предоставления отклонений, поправок и рассмотрения апелляций
• штрафы за нарушения

Зонирование определяет:

• разрешенное использование для каждого земельного участка
• размеры участков
• типы строений
• высота зданий
• отступы, являющиеся минимальным расстоянием между строениями на участке и улицами или тротуарами
• плотность, либо плотность населения, либо количество строений за единицу площади земли
• стиль и внешний вид сооружений
• охрана природных ресурсов.

Департамент городского планирования создает и ведет карта зонирования , схема существующих классификаций зонирования: односемейное жилое, многоквартирное, смешанное, сельскохозяйственное, коммерческое, промышленное и т. д.

Зоны чаще всего обозначаются буквами, например, A для сельскохозяйственных , R для жилых и C для коммерческих. Кроме того, некоторые планируемые жилые комплексы (PUD) могут быть зонированы для смешанного использования, включая как жилые, так и коммерческие участки. Зональные классификации могут иметь дополнительные подразделения. Например, земельный участок, отведенный под жилую застройку, может быть дополнительно разделен на односемейные дома, двухквартирные жилые дома, состоящие не более чем из 4 жилых единиц, многоэтажные квартиры и т. д. Итак, C-1 может обозначать такие предприятия, как станции технического обслуживания и магазины шаговой доступности; Р-2 , одноквартирный дом; R-4 , жилая с высокой плотностью населения, как в квартирах и т. д.

Также могут быть буферные зоны , состоящие из детских площадок или парков, которые отделяют жилые зоны от других зон.

Другие типы зонирования могут обозначать особые качества, такие как прямоугольное зонирование , которое определяет высоту зданий, отступы и процент открытой площади, чтобы избежать перенаселенности и эстетическое зонирование , которое может определять здания определенного архитектурного стиля. Стимулирующее зонирование направляет текущую застройку в соответствии с определенными желательными характеристиками, такими как требование высотного офисного здания для размещения торговых заведений на уровне улицы. Точечное зонирование классифицирует земельный участок иначе, чем окружающую собственность, если зона не входит в комплексный план зонирования и не может быть оправдана соображениями здоровья, безопасности или общего благосостояния.

Соблюдение постановлений о зонировании контролируется посредством выдачи разрешений на зонирования , когда владелец недвижимости или застройщик не может существенно изменить использование собственности без получения разрешения на зонирование, которое не будет выдано, если предлагаемая застройка не будет соответствовать постановлению о зонировании . Прежде чем выдавать разрешение на строительство, обычно требуется разрешение на зонирование.

Некоторые объекты недвижимости, которые были застроены до принятия постановлений о зонировании, могут не соответствовать новым правилам или требования зонирования могут создать чрезмерные трудности для некоторых владельцев недвижимости из-за характера или топографии земли. В таких случаях в постановлении о зонировании делаются исключения, позволяющие таким несоответствующее использование . Несоответствующее использование может продолжаться до тех пор, пока текущее использование не будет прекращено или свойство не будет уничтожено. Несоответствующее использование может продолжаться бесконечно, если оно было закреплено в постановлении о зонировании.

Участки

Положения о участках являются частью комплексных планов, которые применяются к крупным участкам земли, отведенным под жилые дома, с указанием таких вещей, как доля открытого пространства, схема подъездных дорог и то, что останется в собственности уезд или другой муниципалитет. Специальные стандарты зонирования плотности для некоторых подразделений регулируют общую плотность для конкретной области. общая плотность = среднее количество жилых единиц в районе.

Подразделение покупает незастроенную землю и делит ее на более мелкие участки для продажи застройщикам или частным лицам. Застройщик строит на земле сооружения, такие как дома или предприятия. Разработчик также может быть подразделением. Перед фактическим подразделением подразделение должно представить план развития, который соответствует комплексному плану муниципалитета.

Разные районы могут иметь разные схемы улиц. Например, узор решетки имеет прямоугольные блоки с общественными улицами, идущими со всех сторон, и небольшими переулками между ними. Однако улицы также могут иметь криволинейную схему или кластеризации , где дома сгруппированы в тупиках и на улицах ограниченного использования с большим количеством открытых пространств.

Дополнительно предусмотрен порядок подачи и оформления табличек подразделений. Подразделения делятся на площадки, которые далее подразделяются на блоки, состоящие из нескольких лотов, которые продаются поштучно.

Плата представляет собой часть подразделения, на которой показаны географические границы отдельных участков, кварталов, участков, улиц, общественных сервитутов, памятников, инженерные данные и ограничительные условия. План площадки должен быть одобрен муниципалитетом, прежде чем его можно будет зарегистрировать. Подразделителю также может потребоваться подать отчет о воздействии на окружающую среду, который также должен быть утвержден. Подразделитель определяет расположение и размер отдельных участков, используя естественный дренаж и контуры земли, а также предусматривая сервитуты для инженерных коммуникаций, а также водопроводные и канализационные сервитуты. Платформа также может иметь ассоциацию домовладельцев и может публиковать и поддерживать устав подразделения.

Строительные нормы и сертификаты владения

Строительные нормы и правила определяют строительные стандарты для ремонта или строительства зданий, такие как используемые материалы, электропроводка, противопожарная защита, санитарно-техническое оборудование и т. д. Владелец недвижимости должен запросить разрешение на строительство для изменения , отремонтировать или построить конструкцию. Муниципальный инспектор должен утвердить планы строительства и будет периодически инспектировать строительство. После завершения строительства к удовлетворению муниципального инспектора, 9Застройщику или владельцу будет выдано свидетельство о вводе в эксплуатацию 0007 (также известное как разрешение на ввод в эксплуатацию ), удостоверяющее, что завершенное строительство соответствует санитарным и строительным нормам, что позволяет людям заселять здание. Обратите внимание, что разрешение на строительство не принимает во внимание какие-либо ограничения на недвижимость, только при строительстве, дополнении или изменении. В некоторых сообществах, таких как исторические районы, также может быть эстетических таинств 9.0008, чтобы сохранить внешний вид или характер района. Разрешения на эстетическое строительство выдаются специальным советом, отвечающим за надзор за соблюдением аскетических таинств.

Изменение зонирования: советы по зонированию, отклонения и разрешения на условное использование

Со временем зонирование будет меняться по мере изменения потребностей территории. Например, предприятия часто становятся банкротами или потребность в земле для конкретной отрасли снижается из-за изменений в технологии или конкуренции. Следовательно, многие бизнес-структуры пустуют. Так, многие города меняют зонирование строения, чтобы его можно было превратить в жилые единицы.

Кроме того, застройщики должны разрабатывать структуры в соответствии с тем, что разрешено зонированием. Если для многих свойств желателен другой тип структуры, то земля должна быть перезонирована. Как правило, изменение зонирования обычно разрешается комиссией по планированию или советом по зонированию после публичных слушаний. Совет по зонированию (он же апелляционный совет по зонированию ) рассматривает любые заявки на изменение зонирования, такие как ходатайства об условном использовании, отклонениях или исключениях.

А 9Разрешение на условное использование 0007 (также известное как разрешение на специальное использование ) разрешает условное использование собственности в определенной зоне, например, церкви в жилом районе. Разрешения на условное использование должны соответствовать определенным стандартам, установленным муниципалитетом.

Отклонение предоставляется владельцем собственности органом по зонированию, чтобы допустить конкретное нарушение постановления о зонировании, обычно потому, что постановление о зонировании налагает бремя на владельца собственности из-за характера земельного участка. Например, отклонение может быть предоставлено владельцу недвижимости с небольшим участком, где может быть невозможно удовлетворить требования отступа и открытой площади к жилой зоне.

В то время как условное разрешение на использование разрешает родственное землепользование, отклонения разрешают запрещенное землепользование, поскольку постановление будет иметь обременительные последствия для собственности. Например, отклонение может быть вынесено, если топография земли затрудняет соблюдение постановления о зонировании. Однако, чтобы получить отклонение, землевладелец должен продемонстрировать необходимость отклонения, указав, как это имущество повреждено или обременено правилами. Требования к варианту зонирования обычно включают следующие характеристики:

• зонирование возлагает чрезмерное бремя на землю
• неблагоприятное воздействие постановления о зонировании должно особенно сильно повлиять на лицо, стремящееся к изменению, и без аналогичного воздействия на его соседей
• отклонение существенно не меняет характер района как районировано. Это самый важный критерий.

Обратите внимание, что если зонирование возлагает чрезмерное бремя на участок земли, то этот участок должен чем-то особенно отличаться от окружающих участков; в противном случае сама территория получит другую классификацию зон.

Получение отклонения или изменения в зонировании требует времени и денег, но успех более вероятен, если недвижимость расположена рядом с зоной, для которой преобразование будет классифицироваться как. Таким образом, перепланировка коммерческой недвижимости под жилую застройку с большей вероятностью будет одобрена, если земля расположена рядом с жилой застройкой.

Разрешения на условное использование и отклонения выдаются советами по зонированию только после публичных слушаний, о которых сообщается на местном уровне, что позволяет соседям оспаривать запрос. Владелец недвижимости может также запросить поправка к постановлению о зонировании, где изменение постановления о зонировании будет применяться к конкретному участку земли. Подобно разрешениям на условное использование и отклонениям, поправка выносится советом по зонированию только после слушания.

Хотя решения зональных советов могут быть обжалованы в судах, суды обычно подчиняются зональным советам, если только они не злоупотребляют своими полномочиями.

Частный контроль за землепользованием

Помимо государственных ограничений на землепользование, могут также существовать частные ограничения, которые вводятся в действие владельцами собственности или застройщиками, особенно с течением времени. Однако частный контроль за землепользованием не может нарушать какой-либо государственный закон, регулирующий землепользование.

Ограничительные соглашения, иногда называемые CCR , — условия, соглашения и ограничения — ограничивают использование определенного имущества, кондоминиума или подразделения. Такие ограничения либо прописаны в документах на имущество, либо в уставе подразделения, на которое будут ссылаться документы. Основная цель CCR — поддерживать внешний вид сообщества.

Ограничительные условия устанавливают стандарты для строительства объектов в подразделении, такие как тип конструкций, высота, размер, землепользование, архитектурный стиль, отступы, квадратные метры и методы строительства. А акт ограничения предусматривает контроль за землепользованием в акте или ссылается на другой документ, ограничивающий использование имущества. Иногда ограничения по делу ограничены по продолжительности, например, 20 годами. После этого они прекращают свое существование, если только они не продлены соглашением.

Ограничительные заветы не могут быть незаконными, например запрет на участие в определенной расе. Должен существовать ограничительный договор, способствующий внешнему виду или безопасности имущества; в противном случае это может быть истолковано как препятствие свободной передаче собственности. Если это юридически приемлемо, частный контроль за землепользованием, как правило, носит более ограничительный характер, чем государственный контроль, но приоритет имеет более ограничительный договор или постановление.

Контроль за частным землепользованием осуществляется владельцами прилегающей собственности, которые могут привлечь любого нарушителя в суд для получения судебного запрета на запрещенную деятельность. Если суд вынесет решение в их пользу, то владелец собственности должен подчиниться завету. Однако, если владельцы смежной собственности не выносят судебный запрет или существует значительная задержка с вынесением судебного запрета, то суд может принять решение о том, что ограничительное соглашение больше не применяется и что оно стало недействительным из-за неисполнения, что иногда предусмотрено законом. называется лахесом. Laches — это неоправданная задержка или отказ в отстаивании своих законных прав, когда суды могут постановить, что небрежная сторона, добивающаяся судебного запрета, утрачивает силу.

Соблюдать законы и правила; в противном случае это может стоить вам. Как власти могут узнать:

• соглашение о раскрытии информации вашим продавцом
• оценщики налога на имущество
• злобные арендаторы
• жалобы соседей
• осмотр вашего покупателя перед покупкой

Зонирование и планирование землепользования

Зонирование – это инструмент контроля планирования для регулирования застроенной среды и создания функциональных рынков недвижимости. Это достигается путем деления земли, которая составляет уставную территорию местного органа власти, на участки, разрешающие конкретное использование земли на определенных участках для формирования планировки поселков и городов и обеспечения различных типов развития. Зонирование имеет относительно короткую историю как инструмент планирования землепользования. Он определяет расположение, размер и использование зданий, а также определяет плотность городских кварталов (City of New York 2015a).

Зачем необходимо зонирование?
Целью зонирования является предоставление местным и национальным властям возможности регулировать и контролировать рынки земли и недвижимости для обеспечения взаимодополняющих видов использования. Зонирование также может дать возможность стимулировать или замедлять развитие в определенных областях.

Процесс планирования и зонирования в разных странах мира осуществляется по-разному и контролируется разными уровнями власти. Чаще всего местные органы власти, такие как муниципалитет или округ, контролируют зонирование (как в Австралии или США), тогда как в других случаях зонирование осуществляется на государственном или национальном уровне (как во Франции или Германии). Иногда зонирование регулируется комбинацией двух подходов. Помимо этого непосредственного контроля, часто используются дополнительные правила, влияющие на зонирование, такие как наложения схем планирования в Австралии или оценки воздействия в Германии.

Что представляет собой постановление о зонировании?
Положение о зонировании обычно разрабатывается в форме постановления о зонировании, которое представляет собой текст, определяющий землепользование конкретных кварталов и даже каждого отдельного участка в пределах городского квартала. Правила зонирования включают спецификации, касающиеся размера участка, плотности или объема, высоты и коэффициента площади пола (FAR). Постановление о зонировании представляет собой официальную категоризацию политики землепользования, применимую к земле в пределах муниципалитета. Он также устанавливает правовую основу. Постановление о зонировании устанавливает разрешенные виды землепользования и различает различные типы землепользования. Кроме того, это гарантирует, что несовместимые виды землепользования не будут расположены рядом друг с другом. Правила также определяют неудачи и могут способствовать повышению безопасности и устойчивости города, устанавливая ограничения на строительство в поймах и водно-болотных угодьях. Постановление о зонировании часто также содержит информацию, касающуюся необходимости получения разрешения на планирование для изменения использования или предложения по застройке, раздела земли, строительства новых зданий и других изменений в земле (Правительство штата Виктория, 2008 г.).

Постановления о зонировании обычно состоят из районов зонирования и наложений. Например, в Нью-Йорке есть три района зонирования: жилой, коммерческий и производственный. Затем каждый из этих районов делится на ряд жилых, коммерческих и производственных районов с низкой, средней и высокой плотностью населения. Наложения зонирования — это районы зонирования специального назначения, которые предназначены для стимулирования определенного набора условий и результатов на участке. Они адаптированы к конкретным потребностям определенных районов. Например, коммерческая надстройка может быть разрешена на жилом блоке для обеспечения розничной торговли на первом этаже соседних домов. Наложения также могут налагать ограничения по высоте или другие физические ограничения, чтобы определенным образом формировать застроенную среду или защищать исторические особенности или виды на набережную.

Большинство правил зонирования также устанавливают требования к FAR застройки, которые часто различаются от местности к местности. «Коэффициент площади пола является основным общим правилом, регулирующим размер зданий. FAR — это отношение общей площади этажа здания к площади его зонирующего участка» (City of New York 2015a). FAR описывает интенсивность использования сайта, а не высоту или покрытие сайта. В Нью-Йорке «каждый район зонирования имеет FAR, который при умножении на площадь участка зонирования дает максимально допустимую площадь пола на этом участке зонирования. Например, на зонированном участке площадью 10 000 квадратных футов в районе с максимальным значением FAR, равным 1,0, площадь зонирующего участка не может превышать 10 000 квадратных футов» (City of New York 2015b).

Можно ли изменить правила зонирования?
Постановление о зонировании представляет собой правовую основу, но оно также должно быть достаточно гибким, чтобы приспосабливаться и направлять развитие. Поправки могут быть внесены для изменения его как местными властями, так и общественностью. Поправка обычно вносится, чтобы «достичь желаемого результата планирования или поддержать новое направление политики» (Правительство штата Виктория, 2008 г.). Как таковой, он должен иметь ценность для планирования и соответствовать будущим стратегическим направлениям местного самоуправления. Поправки к зонированию особенно важны в проектах восстановления городов, поскольку правительства могут использовать их для увеличения объема застройки, позволяющей застройке быть прибыльной и достаточно привлекательной для частного сектора (см. главу 1). В большинстве случаев требуется либо поправка к тексту о зонировании (изменение правил зонирования), либо поправка к карте зонирования (изменение обозначения зонирования), чтобы разрешить конкретную застройку в определенном месте или конфигурации, что в настоящее время не разрешено.

Внесение изменений или запрос на внесение изменений — непростая процедура. Действительно, это имеет серьезные последствия для планирования и повлияет на более широкое сообщество, потому что «меняет способ использования или развития земли во всем районе». Внесение поправок в большинство схем планирования также является строгим процессом, часто требующим одобрения правительства или городского совета более высокого уровня. Однако в некоторых менее устоявшихся процессах или структурах планирования поправки могут использоваться чаще для достижения результата планирования.

Как можно использовать зонирование в качестве инструмента для стимулирования участия частного сектора в возрождении городов?
В дополнение к трем основным категориям (жилые, коммерческие, производственные) инструментарий зонирования включает дополнительные правила, касающиеся конкретных типов застройки, а также дизайна и качества общественных пространств. Некоторые инициативы позволяют модифицировать основные правила при разработке крупных участков, в то время как другие настраивают те же самые правила для решения проблем в районах с низкой плотностью населения или конкретных проблем и возможностей проектов развития на набережной.

Проекты восстановления городов обычно разрабатываются на больших участках земли, которые охватывают несколько районов зонирования и наложений. Чтобы обеспечить лучшее планирование участка и взаимосвязь между зданиями и открытыми пространствами, местное правительство может смягчить базовое регулирование зонирования, чтобы обеспечить более последовательное планирование участка для всех участков и кварталов. Кроме того, чтобы стимулировать интерес частного сектора к застройке, правительство может разрешить передачу и слияние прав на застройку. В качестве альтернативы, он может уточнить другие правила, чтобы обеспечить более высокую плотность застройки в обмен на какую-либо форму общественного блага, например, общественные места, финансируемые из частных источников, или инклюзивное жилье. В этом случае в правила зонирования вносятся поправки, чтобы обеспечить большую плотность в обмен на финансируемые из частных источников общественные пространства или доступные единицы жилья в жилом комплексе (см.